こんにちは。
湘南が好きで移住するも新築は理想から遠く、非公開物件の古家付きの土地を購入して、リノベした「湘南移住 & 家探し」実践ブログのジョウです。
この記事のポイント！
以下のような人におすすめ！
- いづれマイホームが欲しい
- 家を買いたい、失敗したくない、後悔したくない
- これから家探しを始めようと考えている
今日のブログの結論はこれ！
家探しの失敗はなぜ起きる？
家探しの失敗は、結構、重いです。多くの人は、金融機関から住宅ローンは35年等で長期返済をします。
住宅ローンは、とても長い付き合いで、マイホームは人生で最大の買い物です。ですが、多くのアンケートで失敗や後悔をしている人が多いのも事実です。
なぜ、マイホーム、家探しで失敗が起きるのでしょうか？
「家」は車やスマホの購入ではない
つまり、車やスマホを購入するレベルと違い、もっと真剣に考えて、とことん考える必要があるにも関わらず、意外と、あっさりとハンコを押しているよう気がします。
結果として、受託の購入が成功すればよいですが、多くの方は、後悔や失敗したと、言います。
今日のブログは「家探しの失敗」を少しでも減らすための、リスクを回避する方法について書きます。最後までお付き合いください。
一戸建ての家探し失敗しないコツ
まず「家探し」で、その戸建ての「間取り」や外観、デザイン、エリアや場所で悩む人も多くいますが、実際には、これらは何とかなります。
家探しで、大きな問題は「予算」の問題です。
マイホーム購入後、住宅ローンの毎月の返済金額が「キツイ」や後悔している、失敗した、という事が一番の重要な本当の問題です。
つまり、一戸建ての購入で重要な事は、まずはご自身の「適正な予算」を知る事からです。これが出来ていない状態で決して住宅を購入してはいけません。
必ず失敗します。後悔をしますので。
「家探し」の予算を間違えた失敗の例
家探しの失敗で「予算」を考えず、戸建てを購入した「失敗」の例をあげます。
- 家族構成が変わったことで住宅ローンが払えなくなった
- 業界不振等、社会情勢の変化もあり、仕事が継続できず、収入が大きく減った
- 転勤があり、住む事ができず、マイホームを貸すことになった
- 年齢と昇進すると共に収入があがる予定が全く上がらない！
- 父親、母親の介護の関係で引っ越しが必要になった
- 会社で金属を予定していた年齢の前に早期退職する事になった
- 退職金が予定より大幅に減ることで住宅ローンの早期返済の予定が狂った
何が言いたいかと言うと「無理して」まで、マイホームを購入する必要はないのです。ギリギリの月額の返済額で住宅ローンを組むことはリスクであり、余裕を持つことが重要です。
人生何が起きるか分かりません。それこそ、予期せぬ事が連続して起きるのが人生だったりします。
つまり、マイホームを購入後の日々の生活を楽しむための戸建てを購入することが、住宅ローンを返すためだけの生活になってしまっては本末転倒だという事です。
物件ありきの「家探し」は失敗する
では、家探しで、失敗しないためには、どうすればいいのか。それは順番を間違えなければ良いのです。
まず、ほとんどの「戸建て」の家探しの失敗する例は、物件（間取り等）や地域から選択しようとするからです。
この「物件ありき」だと必ず失敗します。物件の購入値段からを金融機関等に「借入可能か」と相談すると必ず失敗します。
例えば、土地や一戸建ての物件の立地や広さ、間取りなどは予算があればあるほど、良い物件で、誰が見てもよく見えてしまう物件です。
貯金が潤沢にあって、予算に余裕があって、無理のない範囲の月額の返済金額で生活に苦労しないのなら問題はありません。
物件探しから始めるとなぜ失敗するのか？
なぜ失敗するか？
理由は簡単です。物件から先に探すと、不動産会社やハウスメーカーの担当者からは必ず購入する「あなた」の住宅ローンの上限額を予算とした物件を提案してくるからです。
いや、それ以上の物件も提案をするのです。無理でも買わせようとしますので、注意が必要です。
彼らは「戸建て」を購入した後の生活や予定は全く考えていません。つまり、ギリギリまでの予算で購入ができる「戸建て」を提案し、勧めて来るから問題になるのです。
当たり前ですが、不動産会社やハウスメーカーの担当者は、物件の予算が上がれば、彼らの売り上げ、取り分も上がります。
予算が高い物件は、立地や間取り、材質等、全てが良い物件ですので、その物件が良く観える事は間違いないのです。ですが、これが罠です。気を付けてください。
銀行はギリギリまで貸してくれる
よく見える物件の予算を金融機関や銀行に相談すると、今の収入から計算しても上限ギリギリの金額を貸してくれるのです。ですが、これが罠です。
そうすると、その戸建てが買えてしまうと錯覚するので、もう他の物件には目が行きません。他の物件は何にも魅力も興味さえもなくなるのです。
だって、銀行が貸してくれるのなら、もう勢いで買ってしまえ的な無謀なレールに乗ってしまっているからです。
住宅ローン以外は何とかなる
繰り返しますが、戸建てを購入の「間取りやデザイン、場所、日当たり、設備、動線」等で悩む人も多くいますが、これらはどうにでもなります、何とかなります。
大事なことはお金の問題、つまり住宅ローンで失敗すると取り返しのつかない状態で、これが本当にキツイのです。生活が苦しいと何も楽しい事は無くなります。
一戸建ての購入や家探しのコツは、まずはご自身の適正な予算を知る事から始める事です。
物件はその次に考えることです。
家探しで「成功のコツ」は先に「予算」を決める
家探しでは物件ありきではなく、先に適正な予算を決めてから、その予算で購入ができる家を探す事です。
予算に合わない家は排除する、という鉄則が重要です。この部分を忘れると、結構な確率で後悔や失敗する事になります。本当です。
家探しの失敗：物件探し ー＞ 予算を考え ー＞ 銀行に相談
家探しの成功：予算ありき ー＞ 物件探し ー＞ 銀行に相談
この順番を間違いない事が重要です。
ご自身の適正価格を知る事が先で、物件探しは、次のステップという順番が重要です。
ご自身の適正な予算を知る方法
では、どうやって、ご自身の購入が可能な「適正価格」を知る事ができるのでしょうか？
ここでは、中古住宅（戸建て）＋リノベーションする前提で話しを進めます。
そもそも「新築戸建て」は買う事はリスクでしかなく、資産価値も減るし、売るに売れない縛りは決して良い事ではない、という私の考えがあります。
詳しくはこちらで書きましたので、時間があればどうぞ。
新築戸建ては買うな、中古＋リノベの勧め
中古住宅＋リノベーション工事の場合は、次の方法で「適正な予算」を把握する事ができます。
まず、現時点の賃貸で払っている予算は幾らでしょうか？
十分に毎月の生活や暮らしは安定していますでしょうか？
家族の構成が変わる可能性もあったり、あるいは、ご自身の年間収入が増える可能性がありますが、プラスマイナスでゼロとした方が安全です。もちろん、ボーナス払いもなしです。
借入金の限度額を計算する
例えば、現在、賃貸で毎月8万円とすれば、ボーナスなし、金利１％、35年返済として、借入金（借入が可能な費用）は2800万円となります（某銀行のシミュレーションから簡単に算出可能です）
なお現在の預貯金がどれくらいあったとしても、計算に入れず、取っておくこととします。
物件購入費以外の費用は？
更に、物件の購入費以外に、諸経費（仲介手数料、銀行保証料、手数料、登記費用、印紙代等）で凡そ200万円が必要です。
重要な事はリノベーション工事費用と雑費（カーテン代、照明費、エアコン、等）でおよそ、700万円から800万円とします。
マイホームを購入後の生活が重要
つまり、物件購入費用以外に必要な費用が、ざっと、1000万円を考えておきます。
結果として、借入可能費用が2800万円として、物件購入以外の費用1000万円を、差し引くと、1800万となります。この、1800万円が、物件を探す予算です。
この価格が物件を探す目安となり、中古住宅を購入し、リノベーション工事をしてもその後の、生活で無理がない湘南ライフを満喫できる金額となります。
自分の「適正価格」を知った後は何から始める？
ご自身の適正価格をベースにした後に、初めて「戸建てを購入するための物件探し」を始めましょう。
住みたい場所や間取り、イメージを家族会議で、話し合いして、吟味してから、およその戸建てのイメージを固める事が重要です。
結果として、どのエリアの、どの駅、駅から徒歩何分くらい、広さや間取り等から物件探しがかなり具体的に検索する事ができます。
物件情報は「非公開物件」を狙う！
普通は新聞広告チラシや不動産ネットサービス、雑誌等を元に更に情報を集めると良いでしょう。
おススメは無料で非公開物件を探してくれる「プロの不動産物件の検索サービス」に登録をすることが重要です。
このサービスに登録をすることで、各地域の不動産会社内に眠っている素人レベルでは探す事が難しい「非公開物件」の提案があります。
非公開物件を検索サービスに登録する
このサービスに登録する事で「無料で自宅にいながら多くの物件を得る事が出来る」ので、後は、希望に合うか選別をするだけ、という流れです。
ネットに公表している物件や新聞広告チラシの物件は、既にオープン（公開）している物件ですが、これは逆に言うと、売れ残りのババ物件の可能性があります。
非公開物件が、なぜ存在するかについては、別のページで詳しく書きましたので、参考にしてください。
予算ありきで物件を探す場合でも、効率的に良い物件を探すことしないと、本当に良い物件に辿り着くことが出来ませんので、このようなサービスを利用する事も失敗しないコツです。
まとめ＆結論はこれ！
今日のブログでは、家探しや「物件探し」は、先ずはご自身の適正な「予算」を知ることが重要として、書きました。
住宅ハウスメーカーの担当者から提示される物件は良く観えますが、その戸建ての購入金額の住宅ローンが可能かの順で選んではダメです。必ず、後悔して失敗します。
先ずは、ご自身の適正な「予算」を知る事が重要です。その予算から、最適な物件を探すという順番を必ず守りましょう。
そして、予算から物件を探す場合、やみくもに物件を探すのではなく、非公開物件を探す方法があります。無料で利用が出来るサービスですのでぜひ利用しましょう！
それでも湘南に移住したいと思ったら
いつか「湘南に移住したい」「マイホーム」を手に入れたいなら、湘南の「家探し」は、世に出ていない戸建て物件を「誰よりも先に」ゲットすることが重要です。
私も利用したサービスです（どれも無料で利用ができます）お勧めします！
※マイホームのイメージを知りたいなら複数ハウスメーカーからオリジナル間取りの提案があるサービス
※自分に合うリフォーム会社を探すなら土地探し、間取り・見積り作成を同時進行で依頼できるサービス
非公開物件を探す方法はこちらで書きました。
