こんにちは。
湘南が好きで移住するも新築は理想から遠く、非公開物件の古家付きの土地を購入して、リノベした「湘南移住 & 家探し」実践ブログのジョウです。
この記事のポイント！
以下のような人におすすめ！
- 戸建てを購入、建築する予定がある
- マイホームは新築か中古住宅か迷っている
- マイホーム作りや家探しに失敗したくない
- 湘南で家探し、家づくりに迷っている、不安がある
- 新築建売のリスクを知りたい
今日のブログの結論はこれ！
今日のブログは新築戸建てを購入するリスクについて書きます。
勝手な私の独断と偏見ですが、移住者の目線で書きますが、湘南ではお勧めしません。
これから5年後、10年後、20年後の事を考えてから「家探し」「家づくり」を考えるきっかけになればと思います。
新築建売（戸建て）にリスクが多い理由
先ずは、そもそも、マイホームの住宅（戸建て）の家探しの重要なポイントを考えました。新築だろうと中古だろうと関係ないです。
マイホームの購入は、おそらく、ほとんどの人に取り、人生で一度きりで、最大で、最長の買い物だと思います。
そこで、次の５つの点が重要だと思います。
１）住宅は相場と比べて格安か（0円か？）どうか？
２）住宅はリノベーションが可能かを前提に考える
３）住宅は売りたい（売れる）時に売れるか？
４）住宅は貸したい時に誰かに貸せるか？
５）住宅は子供や孫に引き継げるか？
と言ったことをベースに住宅の物件（戸建て）を探しましょう。
そう考えると、新築の戸建ての購入は当てはまらない事が分かります。
新築戸建ては資産が下げり続ける
新築の戸建ては、購入時点から、資産価値は下がり続け、住宅ローンを組んでいる限り、逆ザヤが発生します。（逆ザヤとは、資産価値が借金より大きい場合の事）
つまり、新築の戸建ては、売りたい時に売れずに、結果として、土地の値段くらいの価値になる20年近くまで、売るに売れないでしょう。負の資産でしかないのです。
湘南では新築戸建てを買うな
私が知る限り、湘南で「新築戸建て」で売りに出されている物件は、ほぼ割高です。
更に建物は見た目は良さそうな今っぽい、感じはします。
ですが、材質は最悪でペラペラでショボく、おそらく20年も持ちません。と、想像します。
湘南特有の気候、デメリットについて
湘南特有の気候や地域特性については下記に詳しく書きました。参考にしてください。
メンテナンス作業が必要になる
湘南の湿気や温度などの気候、雨の多さ、風の強さを考えると、5年から10年で多くの箇所の手直しが発生する事は間違いないでしょう。
なぜか？
湘南で新築戸建てを販売する住宅の販売業者や建築会社の考え方やスタンス、ポリシーからそもそも長く住んでもらう事を考えていないからです。
つまり、ターゲットに合わせて、一番売れるだろうという安い戸建ての上物を立てて、見栄えを良くして売り切る、ことしか考えていません。
安い新築戸建ては後悔する
注文住宅なら、まだしも、新築戸建ては、とにかく安く造り、いかに見栄えを良くして、売るか、しか考えていないからです。
結果、安い新築戸建てを購入しても、あちこちで、痛みやボロが出ても全く気にせず、彼らからすると、安く買ったんだから文句を言うな的なスタンスです。
買う側も買う側で、とにかく安く、見栄えが良い物件を探している「若い20台後半から30代前半の夫婦」が多いので、仕方ないのかもしれません。
無知は最悪の問題ですが。
なぜなら、購入者は皆、最初の初めての「家探し」で、初めての「マイホーム購入」だから、何も知らないから騙しやすいのかもしれません。
新築戸建ての購入後のリスクもある
一覧それでも新築戸建てを買いたいのなら、購入するリスクについて説明します。
例えば、
- 家族構成のリスク
- 資産価値の下落
- 売れないリスク
- 買い手の減少
- 自然災害の発生
- 転勤リスク
- 早期退職ブーム
- 年金受給年齢引き上げ
- 金利上昇リスク
- 物価高（インフレリスク）
- 大工さん不足（人手不足）でコスト増
- 温暖化リスク
詳しくは別途、説明をしますがざっと考えるとこれだけ出てきます。
おススメは中古住宅購入
では、湘南でマイホームの正解は何か？ずばり、中古住宅購入をすることです。詳しくは下記に書きましたが、
例えば、湘南では格安物件を探す方法などです。
※非公開「物件情報」をゲットするなら非公開物件を専門に紹介してくれる「家探し」サービス
※リフォーム会社にオリジナル「プラン」を依頼するなら土地探し、間取り・見積り作成を同時進行で依頼できるサービス
※複数の住宅会社に「家づくり計画書」を依頼するなら複数ハウスメーカーからオリジナル間取りの提案があるサービス
家族構成のリスク
まず、当たり前ですが、家族は増えたり、減ったりします。また、ご家族の事だけでなく、ご自身の両親や、パートナーのご両親の事も考えると、かなりのリスクがあります。
家族の構成の変化だけでなく、仮に兄弟がいなく一人っ子だとすると、ご実家はどうなるのでしょうか。新築戸建てを建てたと同時に、色々な問題が出てくる可能性は大いにあります。
資産価値の下落
バブルの頃と違い、土地やマンションの価値が上がる事はあり得ません。ましてや、日本全体の人口が減少すると言われています。
買い手側の絶対的な母数が減る訳です。資産の価値が上がり続けるとは、買い手側がいて競争があって値段があげるからでした。
今後は土地やマンションの資産としての価値はかなり限られた物件のみになる事は間違いがないでしょう。
売りたい時に売れないリスク
資産価値の下落と同じですが、それは、買い手側が少なくなり、売れない可能性があるからです。
それなりの資産があげる条件の場所や理由がない限り、全ての物件が売れる事はありえません。逆に言えば、売れないリスクを選んではいけません。
買い手の減少
資産価値の減少や売れないリスクの原因でもありますが、買い手側の絶対数が今後は少なくなることはわかっています。
子育て世代の30代の夫婦から40代の夫婦の総数が少なくなります。買い手側が減る事で、結果として、物件の価格は下がる可能性はあります。
買い手側は希望する場所を選ばなければ、それなりに安く購入できる可能性はありますが、その物件を売りたい時に売れる事はないでしょう。
自然災害の発生
地球規模の話しとして、大きな自然災害の発生頻度や規模が年々大きくなっています。これは今後も更に大きく増え続ける可能性はあります。
雨量や風、雪、台風などの災害だけでなく、平均気温の上昇や、逆に冬の寒さや雪の量などの気候だけでなく、地震やそれに伴う津波や火山の影響もあるかもしれません。
転勤リスク
昔と違って、働く環境は大きく変わりました。新入社員から定年まで勤める人の割合は少ないとはいえ、転勤のリスクはあります。
あるいは、働く業界や内容を考えると、同じエリアに、ずっと居続ける事は逆にリスクかもしれません。
テレワークが可能な会社が増えたので転勤自体は減る可能性はありますが、転勤イコール収入面と直結する可能性はありますのでリスクはあります。
早期退職ブーム
定年退職という言葉自体が無くなりつつありますが、それは60歳より前の段階で退職をしなければならない事情も出てくる可能性があります。
逆に早期退職はリスクではなく、チャンスとして、次に何かをする場合、同じ場所に居続けることはリスクかもしれません。
人生は100年と言われても、生きる事にはお金が必要で、それには、何からの方法で、収入を得る必要があります。
年金受給年齢引き上げ
定年退職しても、年金を受給できる年齢は更に上げる可能性はあります。つまり、その数年のためだけでなく、年金額を補填するためにも働き口が必要です。
自宅の周りで、うまく働き口があればよいのですが、条件が良い仕事や業務はなかなか見つからない可能性はあります。
金利上昇リスク
素人が考えても住宅ローンを選ぶ際は、一般的に固定金利より金利水準が低い変動金利の方が良いと思っていました。
日銀のゼロ金利政策が始まってから既に20年以上もずっと低金利が続いたためです。
しかし、もうそろそろ、この状況は変わるかもしれません。住宅ローンの金利指標である長期国債の金利がゆるやかに上昇してきています。
つまり、 住宅ローンの固定金利も変動金利に先んじて上がりつつあるだろうと考えると、これは大きなリスクになります。
物価高（インフレリスク）
世界的な気候変動や侵略戦争等の影響があり、継続的な物価の上昇が続く可能性があります。この物価高（インフレリスク）はこれから続く事で、逆に下がる要因が見えません。
戸建ての建築に必要な木材や原材料の高騰がそんまま建物の価格を押し上げていて、数年前の1.5倍から2倍程度まで急激に跳ね上がっています。
いま新築戸建てを買う事は本当に必要かと真剣に考えた方が良いです。同じ見た目の建物が、ほんの1年か2年を違うだけで、2倍近くになっているのです。
大工さん不足（人手不足）
そして、最後は人手不足のリスクです。大工さんの平均年齢があがり、徐々に引退するというだけではありませせん。
ここ10年程前から言われていましたが、本当に大工さんがいないそうです。それも優秀な大工さんが不足が深刻なようです。
大工さんの後継者が育っていないという事だけでなく、若者が大工さんになりたがらないという理由もあるそうです。
つまり、建物を建てたい人がいても、そもそも建てる人の総数がいないのです。
まとめ＆結論はこれ！
今日は新築戸建てを購入する事のリスクについて書きました。細かいリスクについて書きましたが、結論として、何が言いたいかと言うと、ペラペラのバカ高い新築戸建てを買う必要はないという事です。
新築戸建てを買う事は、単純に新しいだけで、何もメリットはありません。では、新築戸建てを買う以外にどうすればよいのか、答えは簡単です。中古住宅の購入です。
本気で湘南に住みたい
いつか「湘南に移住したい」「マイホーム」を手に入れたいなら、湘南の「家探し」は、世に出ていない戸建て物件を「誰よりも先に」ゲットすることが重要です。
私も利用したサービスです（どれも無料で利用ができます）
※非公開「物件情報」をゲットするなら非公開物件を専門に紹介してくれる「家探し」サービス
※マイホームのイメージを知りたいなら複数ハウスメーカーからオリジナル間取りの提案があるサービス
※自分に合うリフォーム会社を探すなら土地探し、間取り・見積り作成を同時進行で依頼できるサービス
それも格安の土地を購入し、0円の物件を手に入れる方法です。
私もこの方法で、土地の値段だけで、0円で、戸建てを購入し、リノベーション工事をしました。物件を探した方法は、まだ世に出ていない非公開物件を手に入れるサービスに申し込みをしただけです。
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