こんにちは。
湘南が好きで移住するも新築は理想から遠く、非公開物件の古家付きの土地を購入して、リノベした「湘南移住 & 家探し」実践ブログのジョウです。
私は都内から湘南に移住をお勧めする記事を書いています。
そして、湘南、藤沢や辻堂では新着の戸建てより、中古住宅を購入し、リノベーションする方法を強く勧めています。
理由は「新築の戸建て」は、購入後から直ぐに価値が下がり続けるからです。
更に、建物付きの土地を購入することで建物の中古住宅の価格は「無料、0円」でゲットする事が出来るからです。
中古戸建てをリノベーションする事で価値を上げて、結果として購入した価格より、高く売る事が出来たりします。
今日はそのカラクリについて詳しく説明します。中古住宅をリノベする事のメリットやリノベーション費用に価格面からも説明します。
この記事のポイント！
以下のような人におすすめ！
- 湘南に移住後、新築戸建てか中古住宅か悩んでいる
- 中古戸建て付きの土地購入の方法について知りたい
今日のブログの結論は？
格安の中古住宅の購入のすすめ
私は湘南に移住後に最初は新築を探しましたが、理想の物件が見つからず、結果、中古住宅を購入しリノベーションしました。
いや、正確には「古い戸建て」の土地を購入したら「家」が無料で付いてきたという感じです。
この方法は多くのメリットがあり、湘南に移住や土地購入、戸建てのリノベの流れは大正解だったと思っています。
日本人は新しいモノ好きなのか？
日本人の習性なのか、やはり新築が好きなようで、マイホームと言えば新築が前提で、中古住宅の購入は全然、盛り上がりません。
少しずつ増えているとはいえ、新築が高く購入ができず、マイナス的に中古住宅の購入をしている感じです。
私は、勝手ながら、今後これから10年後、いや5年後は、きっと新築購入と中古住宅の購入が逆転するくらいになると予測しています。
なぜ中古住宅が狙い目か？
なぜ中古住宅の購入なのか。まずは、湘南では、古い戸建て購入をお勧めする理由やメリットについて書きます。
先ずは、私が考える中古住宅（戸建て）の家探しの重要な事やポイントをあげました。
中古住宅は、相場と比べて格安か（0円か？）どうか？
中古住宅は、リノベーションが可能かを前提に考える
中古住宅は、売りたい（売れる）時に売れるか？
中古住宅は、貸したい時に誰にでも貸せるか？
中古住宅は、子供や孫に引き継げるか？
と言ったことをベースに中古物件（戸建て）を探しましょう。
つまり、相場より高く、売るに売れない、価値が下がり続ける新築の戸建て住宅を購入することは、リスクでしかなく、負の遺産に成り兼ねないのです。
私は勝手ながら、文字通り、新築の戸建ては、「不動産」ではなく、「負」動産だと思っています。
新築戸建てや中古住宅の価格の構成について
では、「新築戸建て」と「中古戸建て」の住宅（家）の費用や違いについて説明します。
まず、家（戸建て物件）の概算費用は、ざっと「土地」と「建物」の2つです。
土地の値段は「土地の基準値」と広さ（面積）から計算が可能です。戸建ての建築費用は坪単価と建坪の情報から計算ができます。
建物の値段の計算方法
建物の場合、例えば、ざっと坪単価100万円のグレードとすると、20坪の戸建ての場合、100万円×20坪＝2000万円となります。
坪単価のグレードとは、家の素材や作り、見た目、家具や什器、家電といった部分にランクがあって坪単価100万程度は普通と言えば普通くらいです。
坪単価を知るにはどうするか？
この辺りは、住宅展示場などに行き、ハウスメーカーなどに聞く教えてくれます。最近は世界的な物価高や円安もあったり、発展途上国の住宅需要もあり今後は更に高騰する可能性は高いです。
ちなみに、某大手のハウスメーカーや高級住宅の場合は坪単価150万とか200万とかあります。
面積が狭い場合や高級の素材で凝った作り、オーダーメイド等だと200万以上の場合もあり得ます。
新築戸建ては購入時から価値は下がる
ご存知の通り、日本の建物の価値は住んだ時点で下がり続け、おそよ20年で「０円・ゼロ円」と評価されます。
理由は、1970年代から80年代、バブル崩壊の前くらいの高度成長期の頃、家が足りず大量に供給する必要がありました。
その時代の流れで30年くらい持てばよい、という程度の住宅がたくさん建築されことが理由と言われています。
つまり、20年以上の戸建ての価値はゼロ（0円）で価格は付かない、つまり、価値が無いとされるのです。
古家ありの土地購入する方法
土地購入の際に「古民家があり」と但し書きがあるのは「土地を購入しても家があるので、どうぞ自由です、必要がなければご自身の負担で壊してください」的なメッセージです。
しかし、これがチャンスでもあり、お宝も多くあったりするのです！
まだ、多くの人は知られていないし、知っていても手間がかかるので住宅を壊して更地か新築戸建てで販売している、という現状です。とても残念です。
湘南の家探しの成功の秘訣
湘南で成功する「家探し」は世に出ていない「非公開物件」をどれだけ手間をかけずに効率的に早く、多くの物件情報を集める事ができるかです。
私がおススメする方法は「湘南の家探し」サービスの利用です。こちらからどうぞ
湘南こそ「築20年」を狙う理由
良くも悪くも、20年以上の戸建ての場合、上物（建物）はゼロ円となります。
仮に売りに出す場合、土地だけの値段でしかなくなります。なんともモッタイナイ話ですよね。
当然、土地自体にも地域、町名毎に決まった坪単価があり土地面積分で計算ができるのでその分の価格となります。
建物はあってもなくても、20年以上の場合、同じでゼロ円なのです。結果、土地だけの値段で売買されます。本当の話しです。
古い中古住宅の価格はほぼゼロ
全ての戸建てとは言いませんが、やはりしっかりとした建物やメンテナンスされた中古住宅という前提ですが、かなりの確率で良い物件はあり、十分にまだ住めます。
当然ですが、日本には周りを見ても地域差はありますが30年や50年以上くらいなら、普通に戸建てに住んでいる家、住宅ばかりです。
20年以上、経過したら住めなくなることはありません。皆様のご実家や親戚の家はどうですか？ご実家の周りの家はどうですか？
日本は地域により、海沿い、川沿い、湿気や台風、雨、雪などの気候の差も激しいので一概に全ての戸建てが大丈夫とは言えません。地震も多く、埋め立て地や山や崖の造成地区など地盤にもよります。
また、時代によってはその年代ごとの耐震性能のルールの違いがありそのまま住めるかどうかは、プロのアドバイスは必要ですが。
湘南で非公開物件をゲットする方法
※簡単に非公開の「物件情報」をゲットしたいなら非公開物件を専門に紹介してくれる「家探し」サービス
※複数のリフォーム会社にオリジナル「プラン」を依頼したいなら土地探し、間取り・見積り作成を同時進行で依頼できるサービス
※簡単に複数の住宅会社に「家づくり計画書」を依頼したいなら複数ハウスメーカーからオリジナル間取りの提案があるサービス
湘南こそ中古住宅物件を狙う理由
実は湘南では古い住宅が意外と多かったりします。
もちろん、新築戸建ても最近ではよく売り出されていますが湘南地域は古くから住む人が多いのです。
それこそ鎌倉時代から古都として栄えた地域で、江戸時代の五街道もあり明治以降は別荘地や避暑地として、住宅が整備されました。
JRの東海道線や私鉄、道路などの交通機関がいち早く発達してきたことが理由で古い住宅地エリアがあったりします。
昭和の戦後に入り、大手のデベロッパーが開拓したこともあり古い戸建てがしっかりと残っていることもあります。数は少ないですが、まだまだ中古の戸建ては十分にあります。
中古住宅はリノベする前提
私のブログでは、新築戸建ての購入より、住宅付きの土地を購入しその後、「中古の戸建て＋リノベ」をお勧めしています。
リノベ（リフォーム）を前提に中古の戸建てを購入を考えることで土地代だけの費用で、0円で戸建てが手に入るのですからこの方法をお勧めしているのです。
土地購入で中古戸建リノベのメリット
まずは、何といってもコスト的なメリットがあります。土地代だけで建物が手に入り、新築戸建ての費用の半分程度以下、およそ１／３程度のリノベ費用で完成できる、と考えればお得と思いませんか？
次に間取りや内装など自由度があります。
新築戸建ての決まった間取りに合わせるのではなく自分の好み、家族好みの間取りを自由に設計し、作り上げることが可能です。
これは贅沢です。そう、テレビ番組でもありましたが「リノベは魔法」で楽しみでしかないのです！
中古住宅の購入の場合、自分が好きな地域や場所、エリアなどある程度、拘りがある地域に絞れることやピンポイントで選択することも可能な場合があります。
私の場合、土地の条件や地域にこだわりがかなり強めだったこともあり１年以上も探しに探しました。
ですが、中古戸建の住宅付きで、予算も含めて十分に満足ができる土地と家に巡り合うことができることもあります。
湘南で土地や住宅、家探し、家づくり
私は都内から湘南に移住、古い中古戸建付きの土地を購入しリノベーションして今に至っています。
湘南で「家探し、戸建て・物件探し」は本当に大変な思いをしました。
判断が必要な部分にたどり着くまでの情報収集や手間でクタクタになったことを覚えています。
当たり前ですが、家探しや家づくりはほぼ皆様は誰でも最初は初めてで初心者です。
無駄な手間や時間、労力は惜しむ事なく、プロに提案してもらうという贅沢を活用しない手はありません。
プロの提案で初めて気づくことも沢山あります。
先ずは多くの物件の情報を得て比較検討するならネットを活用することです。移住や戸建てや住宅購入は、自分にとってまだ先だと思っていても全然良いです。
先ずはおおよそのイメージや相場を知ることが大事です。ネットを活用することで、理想のマイホームを夢で終わらせることなく「湘南の家探し」のスピードを一気に加速させることが出来ます。
新築戸建てはリスクだらけで怖い！
新築戸建ては「リスクはかなり大きい」と思います。例えば、その土地は本当に安全で丈夫なのか？
建物に瑕疵（かし）や違法建築、問題個所はないのか？を考えると、よっぽどタメライがあります。
誰も住んだことがない真っさらな新品の家に販売会社が言う事だけを信じて、何千万円も払えるのか？不安で仕方ないです。
中古戸建は良くも悪くも、何十年もそこに建っているわけです。証明されているわけです。生き証人です。
何回も大きな地震や台風、大雨、季節を繰り返しているという強みがあって、それこそ、本当にお金では買えない価値があると思います。
それがタダですよ、0円で手に入るんです。
費用面のメリット
建物は、ざっと、新築戸建ての費用の１／３程度以下でリノベーションすることができたのでその分、の費用を土地代に回すことができたというメリットは大きかったです。
つまり、予め狙っていた、すこし高めの人気の土地エリアに住むことを目的にする場合この方法は多くのメリットがあると思います。
実は私の購入したエリアでも「新築戸建ての売り出し」はたまにあります。
広さや間取り、庭、景色などなど妥協をすれば新築戸建ての方法もあったかもしれません。ですが、最終的には総額の購入費用面からして明らかに高過ぎで魅力は感じませんでした。
マイホームを購入に妥協するな
20年から30年以上も住み続けることを考えると妥協はしたくありませんでした。つまり、話は戻りますが「土地の購入だけ」とすれば、全額のうち自己負担分と銀行借り入れ分など
諸々の総額を考えた場合、戸建て分はリノベーションとして考えると新築戸建ての費用のおよそ１／３以下程度で抑えることが可能です。
そして、全額費用の残りの２／３以上を土地代に充てることができたという算段です。この方法や方程式をもっと世の中に広めたいと思います。
ですが、なかなか、皆様、新しいものが好きな人が多く、わかってもらえません。
まとめ
今日のブログのまとめですが中古住宅の購入とリノベーションについて考えました。
土地購入するだけで、ゼロ円で戸建てをゲットすることができ中古戸建てをリノベーションするメリットは、丸々と土地の購入に充てることができかなり大きいです。
とは言え、私の性格的面や考え方もあるのかもしれません。
私は何でもかんでも新しいもの、が好きではないこともあり家族も賛成してくれたことは良かったです。
価値がなくなる、とわかっている建物になぜ数千万円もかけるのかリスクが大きい新品の家に幾ら払うのか？を考えると、私はおのずと答えは出ました。
住宅は長い間、20年、30年、それ以上も毎日、生活して住むことになります。ですので、お金を何に使うか、中古住宅のメリットの方が大きいと思います。
もちろん、建物次第で、耐震性能や各設備、修繕具合リノベーションの可否等の物件が前提ですが、私は新築よりリスクは少なくメリットは大きいという話しでした。
最後に、湘南での家づくりに必要な「間取りプラン」「資金計画」「土地探し」を無料でゲットできる「タウンライフ家探し」サービスをお勧めします。
皆さまの、移住や土地購入、戸建てのリノベーション、今後の長い生活に何かお役に立てることができれば幸いです。
本気で湘南に住みたい
いつか「湘南に移住したい」「マイホーム」を手に入れたいなら、湘南の「家探し」は、世に出ていない戸建て物件を「誰よりも先に」ゲットすることが重要です。
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