こんにちは
湘南に移住後、家探しで2年間で約100軒の物件を見て回り、新築戸建てをあきらめ、
築20年の古い戸建て付きの土地（建物0円）を45歳で購入したジョウです。
（※補足；私は「建物の価値がほぼない」と考えられる物件を選び、土地を中心に考えて購入しました。）
今日は、湘南の中古戸建ての相場を知りたい人に対して、私が経験したことを書きます。
最後までお付き合いください。
湘南の中古戸建て相場はどのくらい？
まず、参考情報として湘南の中古戸建てって、いくらか調べました。
例えば現在（26年10月時点）のデータを見ると、藤沢市の中古戸建て
については、情報源によってかなり数字に幅があります。
SUUMOでは2026年8月の藤沢市中古戸建て売却価格相場が4,480万円、建物95㎡、土地123㎡、築20年が中央値となっています。(SUUMOより)
一方、別の成約データでは直近3年の藤沢市中古戸建て成約価格中央値が4,780万円となっています。（株式会社青山地所より）
HOME’Sでは建物100㎡の場合、藤沢市は4,216万円、茅ヶ崎市3,829万円、鎌倉市4,708万円などとなっています。(LIFULL HOME’Sより)
大事な事は、「湘南の中古戸建て相場は○○万円です」
と一つの数字で断定しないことです。いやできないことです。
つまり、各社により「価格の相場にはかなり幅がある」事が分かります。
参考情報ですが
| 条件 | 相場を見るときのポイント |
|---|---|
| 築年数 | 築浅ほど価格は高くなりやすい |
| 駅距離 | 駅徒歩によって価格差が出る |
| 土地面積 | 同じ築年数でも土地の広さで変わる |
| 建物面積 | 大きいほど単純比較できない |
| エリア | 海側・駅近などで差が出る |
| リフォーム | 状態によって価格は大きく違う |
| 道路・形状 | 土地としての価値にも影響する |
湘南の中古戸建ては、なぜ価格差が大きい？
私の考えでは、湘南の藤沢、茅ケ崎、鎌倉、逗子、葉山など地域の町名毎に価値があること。
首都圏の各エリアと違い、湘南エリアは歴史が古くもともとは別荘地だったりします。
上物（建物・戸建て）の価値というより、土地の価格が大きく影響が出ているのかと。
普通なら、一般的な次の指標がありますが、
- 駅徒歩
- 海までの距離
- 土地面積
- 建物面積
- 築年数
- 建物の状態
- リフォーム履歴
- 前面道路
- 整形地かどうか
- ハザード
- 学区
- 周辺環境
- 藤沢・茅ヶ崎・鎌倉など自治体の違い
地区ごとのブランド価値があり、
結果、大きくバラツキが激しいのではと考えています。
重要なことは「中古戸建て＝安い」ではない、ということです。
藤沢・辻堂・茅ヶ崎・鎌倉で中古戸建ての価格はどう違う？
まずは、相場が分かっても、「安いから買う」「予算内だから買う」だけでは、
湘南の中古戸建て選びは難しいと私は感じています。
実際に45歳で中古戸建てを購入した私が、価格以外に確認したことをまとめました。
湘南で家を買って後悔しないために、中古戸建て購入10年の私が教える「買っていい家」の選び方
そもそも、湘南エリアの、市町村、地域、町名毎に特色があります。
つまり「湘南」という大きな枠はがありますが、一括りにはできないのです。
| エリア | 中古戸建てを見るときのポイント |
|---|---|
| 藤沢 | 駅・沿線・海側/山側で価格差が大きい |
| 辻堂 | 駅近・海側など人気エリアは価格が上がりやすい |
| 茅ヶ崎 | 藤沢・辻堂と比較して予算を抑えられる物件もある |
| 平塚 | 湘南エリアの中では価格を抑えやすい選択肢もある |
| 鎌倉 | 土地・立地条件による価格差が非常に大きい |
逆に言えば「良い戸建て物件」も「ヤバい物件」もゴチャゴチャに入り混じっている可能性があります。
考え方によりますがチャンスでもあります。
掘り出し物があると言うことです。
私は思いました。
手間や時間さえ惜しまない覚悟があれば、良い物件は必ずあると信じていました。
10年以上前に、湘南エリアのあらゆる新築も中古戸建て物件を
約100軒近くの物件を見て回って、感じたことです。
湘南の中古戸建ては“非公開”が多い？物件情報を見逃さないための無料サービスがお勧めです。
中古戸建ての相場は「築年数・土地・駅距離」で大きく変わる
そもそも、一般的には、日本中の中古戸建ての価値や相場は
「築年数・土地・駅距離」の3つの要素によって劇的に変わります。
まず戸建ての価格は「建物価格 ＋ 土地価格」の合算で決まります。
築年数：建物の価値は20年でほぼゼロになる事が多い
中古戸建ての「建物部分」の価値は、築年数の経過とともに急激に下落します。
築10年で建物の価値は新築時の約50%まで減少します。
築20年以上の木造戸建ての場合、法定耐用年数（22年）を
迎えるため、建物の価値はほぼゼロ（土地値のみ）として査定されるのが一般的です。
つまりそれ以上価値が落ちない「土地の価格」だけで取引されるようになるためです。
土地の価値は、最寄り駅からの距離が基本となっていて、例えば、
駅から徒歩5分、10分、20分、30分以上、などで大きく変わります。
（土地は公的な評価額があり基準になっています）
参考情報ですが
| 駅徒歩の分数 | 相場の下落率（徒歩1から5分を基準とした場合） |
|---|---|
| 徒歩 1から5分 | 100%（基準） |
| 徒歩 6から10分 | 約 4% 下落 |
| 徒歩 11から15分 | 約 13% 下落 |
| 徒歩 16分以上 | 約 26% 下落 |
築20年の建物を探す方法、これはチャンスか？
私自身、約100軒の物件を見て、最終的には「新築」ではなく築20年の中古戸建てを選びました。
ただ、こうした物件は普通に検索するだけでは見つけにくいこともあります。
「妥協して買う」のではなく、探す入口を増やす方法についてはこちらにまとめています。
私はこの建物の価値はほぼゼロ（土地値のみ）という点は面白いと思いました。
100軒も見て回ると、見た目はしっかりした良い物件なのに建物の値段が
「評価されていない」物件が意外とありました。
広告の資料上には、物件種目が「土地」となっていても、
備考欄に「現況古家あり」「現況渡し」と書かれているケースです。
「この古い家が残ったままの状態で引き渡します。処分（解体）したければ、
買主が自分のお金でやってください」という意味でした。
私はこれは物凄いお宝を見つけた気分でチャンスだと思いました。
45歳で湘南の中古戸建てを買った私の場合
30歳で都内から湘南エリアの移住をしました。
賃貸マンションで長く暮らしていましたが、45歳前後で年齢も年齢ですし、そろそろ戸建てを購入したいと考えました。
最初は新築戸建てか土地（注文住宅）を中心に家を探しで2年間で約100軒の物件を見て回りました。
気に入った場所と価格のバランスを考え、新築戸建てをあきらめました。
その時、築20年の古い戸建て付きの土地（建物0円）を45歳の時に出会いました。
（私は「建物の価値がほぼない」と考えられる物件を選び、土地を中心に考えて購入しました）
中古戸建てを購入し、リノベ、一部は自分の手で改修もしています。
10年後の現在（2026年）、55歳になり、湘南ライフを満喫しています。
私が「新築」ではなく「築20年の中古戸建て」を選んだ理由
10年以上も前の話しですが、私は夢のマイホームは新築がベストという
なにか思い込みに近い文化があったような気がします。
とはいえ湘南ライフを満喫するためには無理な住宅ローンの借金、返済はしたくない、と思いました。
あえて、築20年の「中古物件」をリノベーションすることを選びました。
コスト的なメリットはもちろんあります。
新築の建売住宅では「自分の理想的な未来が見えなかった」のかもしれない。
場所も間取りも理想的な暮らしを実現するには「新築戸建て」より
「中古戸建て＋リノベ」の可能性に賭けた方が「自分らしい」と思いました。
中古戸建ては「建物価格」より「土地」を見る
私が10年以上も前に土地（中古戸建て0円）を購入したときに思いましたが
重要なことは中古戸建ての「建物価格」より「土地」の価値を見る事だと。
一般的に「戸建て」が「マンション」と大きく違うのは、
経年劣化しない「土地」の持ち分が多い点です。
先ほどの通り、建物の価値としては、いずれは「0円」になります。
普通に暮らして住めるのに。0円です。
では価格の土台の土地はどうでしょうか。
上物の建物がどれだけ古くなっても、その地域の土地相場（時価）を
下回ることは原則ありません。
もちろん、土地の条件も影響します。
土地の面積だけでなく、「日当たりの良さ（南向きなど）」
「接する道路の幅」「土地の形状（整形地か、旗竿地か）」によっても
平米単価や総額が大きく変動しますが。
この辺りは、ご自身で多くの物件を探して情報を集めるしかないですが。
（今はAIがありますので上手に活用すれば意外と簡単かもしれません。）
中古戸建ては購入後にもお金がかかる
とはいえ中古戸建ての購入は良い事ばかりではありません。
中古戸建ての場合は、購入価格だけでは判断できない「家を買った後」に必要なお金が意外とあります。
例えば、
- 仲介手数料
- 登記費用
- 火災・地震保険
- 固定資産税
- リフォーム
- 給湯器
- エアコン（湘南エリアは意外と早めに壊れることも）
- 屋根（私の場合、雨漏り補修がありました）
- 外壁
- 水回り（全面、取り換えしました）
- 庭（結構な手間がかかります）
- 住宅ローン
など。
築年数にも寄りますが、住宅ローン控除が受けられないという事も知りました。
55歳になった今、10年間住んで分かったこと
私は、「中古住宅の方が新築住宅より絶対にいい」と言いたいわけではありません。
新築には新築の良さがあります。
新しいものに価値を感じる人もたくさんいると思います。
私自身も、最初は新築住宅に魅力を感じていました。
築20年の中古戸建てに10年住んでみて思うのは「家にお金をかけすぎなくてよかった」ということです。
家を買った後も、生活にはお金がかかります。
固定資産税や家の修繕、子供の教育費、親戚付き合い費、等々。
もし家だけにお金を使ってしまえば、ほかに使えるお金は少なくなります。
「どんな家に住みたいか」だけではなく、
「この家を買った後、どんな生活をしたいのか」を考えることが大切だったと思っています。
戸建てを購入して10年以上、経過した現在の情報を書いています。
湘南の中古戸建ては「相場」だけで決めない
相場を調べた次に大切なのは、「実際に今、どんな物件が出ているのか」を知ることです。
湘南の中古戸建ては、なぜ“非公開”が多い？詳しくはこちらで書きました。
湘南での暮らしは、毎日を楽しむ事です。
そのためには、新築戸建てに全てを注ぎ込んでもどうでしょうか？
（良くも悪くも金融機関は最大限の貸し出し金額を進めます。
それって誰のメリット？）
あなたの、湘南ライフはどのようなイメージがありますか？
まずはじっくりと考えて欲しいです。
湘南の中古戸建ては築年数でどう変わる？
湘南の中古戸建て一般的な「相場」だけで決めないで欲しいです。
見えない良い物件が沢山あります。
実際に、現在の湘南の藤沢市の成約データでも、築0～5年、築5～10年、築10～20年
などで価格帯が異なります。
私が注目したのは「築年数が古い＝悪い家」という考え方ではありませんでした。
そして、築20年以上＝建物価値がほぼないという大きな可能性があること知った事です。
（もちろん、築20～30年でも中古戸建ての取引価格は当然残っています。
藤沢市のデータでも築20～30年、築30年以上でそれぞれ取引が行われています。
私は「建物の価値がほぼない」と考えられる物件を選び、土地を中心に考えて購入しました）
重要なのは「古いか新しいか」ではなく、
土地にいくら払って、建物にどれだけお金をかける必要があるのか
どのような湘南の生活をするか、を考えたことです。
買える家ではなく、買った後も余裕が残る家を選ぶ
今日のブログのまとめですが、あくまでも私個人の体験の判断基準です。
55歳になった今、私がもう一度湘南で中古戸建てを探すなら
- 土地の価値を見る
- 駅距離だけで決めない
- 周辺環境を見る
- ハザードを確認する（災害はいつか必ず来ます）
- 建物の状態を見る
- リフォーム費用を購入前に考える
- 住宅ローンだけでなく老後資金を残す
- 「買える価格」ではなく「買った後に余裕が残る価格」で考える
一般的な不動産を購入するマニュアル本や建築会社等のwebサイト、他のブログ等の記事とは大きく違います。
ですが、こればリアル体験談です。
実際に、私が、湘南に移住して、物件を探して、購入して、今も住み続けている私の意見です。
少しでも参考になる部分があれば、と思います。
一生に一度の人生です。一緒に湘南ライフを満喫しましょう！
私が45歳で湘南の家を探していたとき、一番困ったのは「買える家がない」ことではありませんでした。
「自分が気に入る家が見つからない」ことでした。
だからこそ、もし今、
「希望する条件の物件が見つからない」
「良い中古戸建てがなかなか出てこない」
「土地から探しているけれど、気に入る場所がない」
と悩んでいるなら、今見ている情報だけで判断するのではなく、探す入口を増やしてみることをおすすめします。
非公開物件だから、必ず良い物件が見つかるわけではありません。
それでも、まだ市場に出ていない物件や、一般公開されていない情報まで含めて探せるのであれば、選択肢を増やす意味はあります。
「妥協して買う」のではなく、「納得できる物件が見つかるまで探す」。
私なら、そのための一つの方法として、無料の非公開物件情報サービスを利用します。
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