こんにちは。
湘南が好きで移住するも新築は理想から遠く、非公開物件の古家付きの土地を購入して、リノベした「憧れの湘南移住 & 湘南ライフ」実践ブログのジョウです。
この記事のポイント！
以下のような人におすすめ！
- 築20年の中古住宅を購入したい
- マイホームの購入に失敗したくない
- これから戸建てのリノベーションを考えている
- 湘南に移住したい
- 新築戸建てと中古住宅で悩んでいる
今日のブログの結論はこれ！
都内から湘南に移住する
私はもともとはサーフィンが好きで湘南に通う事が多く、結果、湘南が好きになり、30歳を機に湘南に移住しました。
湘南に移住後、最初はUR都市機構の賃貸マンションで暮らしていました。14階建ての上の階でしたので富士山と江の島、海が見え、夏には花火も良く観えました。
実は移住後も、湘南の藤沢以外に、鎌倉や茅ケ崎、逗子、葉山、大磯あたりまで、どのエリアがマイホームに適しているか調査しましたが、結果は藤沢市、辻堂が良いと考えていました。
藤沢、辻堂に決めた理由は都内への通勤面や駅近くの相場、商業施設、街の雰囲気など、総合的に判断した結果でした。
移住から中古住宅をリノベする、までの流れ
藤沢に定住する事を考え、賃貸ではなく、やはりマイホームが欲しいと考えて、マンションではなく、新築戸建てを探しました。
マンションは、自分以外の共有部のメンテや管理費の問題もあり、資産としてヤバいと考えていました。リスクが大きいので止めました。
そもそも、湘南にはマンションは少なく、高層の20階建て以上のいわゆるタワマンは一つもなかったという事もあります。辻堂駅前に、29階建てタワマンが出来るそうですが。
新築戸建ては希望する物件が無い事を知る
新築の戸建てを探す方法は、藤沢の各駅前にある不動産会社や新聞広告チラシを中心に探していました。ですが、全く良い物件に辿り着くことはできませんでした。
良い物件に辿り着けなかった理由は幾つもあります。
そもそも、新築戸建ては全くの魅力も感じない、単なる戸建てでしかなく、そして相場観として値段が高すぎる物件が多く全く話しになりませんでした。
湘南の土地はバブルが続いている
そこで、次に、であれば「理想的な土地を探し」自分好みの注文住宅を建てよう！と考えましたが、これも予算オーバーで諦めました。良い場所の土地は高すぎです。
その場所に、上物（戸建て）を建築すると、ざっと、3000万円程度は必要です。土地代以外にかかる費用として難しい事が分かりました。
土地の広さが30坪で坪単価100万円とすれば土地だけで3000万円、建物と合わせて6000万円となります。都内の戸建てやマンションに比べたら、全然安いかもしれませんが。
金融機関は貸してくれると言うが
いや予算的に無理をすれば、金融機関もそれだけ貸してくれる、お金は出す、という事でしたが、リスクが大き過ぎると判断し諦めました。
土地に古い戸建てがセットの物件がある事を知る
つぎに、土地を探しながら、土地に古い戸建てが着いた物件がある事を知りました。その中古住宅の物件は、ほぼ無料（0円）で土地だけの値段で購入する事ができる事を知りました。
結果として、土地を購入し、古い戸建てをリノベーションする方法がリスクがなく、コスト的にも、理想的なマイホームができる方法を選ぶことにしました。
新築戸建てを止めた（あきらめた）理由
改めて私が新築戸建てを止めた理由ですが、まず、値段が高く、建物の物件が安っぽくガッカリしたことがあります。つまり、個性も何もない戸建てでした。
物件を見れば見るほど、建物のおよその値段が想像できるように目が肥えてきたこともあったのですが、新築戸建ての建売住宅の物件はつまらなく、魅力がない物件が多かった事が理由です。
新築戸建ての建物では「いずれ戸建てを売りたい時に売れない」だろうとい事も考えました。つまりリスクでしかないと思いました。
例えば、新築の戸建ての立地、場所も良くない場所が多く、ざっとJR東海道線の藤沢駅から徒歩30分とか、バス15分とか、とにかく不便な場所が多く、駅近くの徒歩圏内は、ほぼありませんでした。
駅からこれだけ離れているにも関わらず、土地の値段が安くなっているかというと、全くそんなことはない事も驚きました。
つまり、「新築戸建て」だからと言っても、相場より明らかに高めな物件が多かった事も新築戸建てを止めた理由です。
新築戸建てに限らず、マンションでも、中古住宅の物件でも、私の考えとしては、いつでも、売りたい時に売れない家は良くないと思っていました。
新築戸建てを購入する事で、その時点から、資産は減り続け、住宅ローンより、安い値段でしか売れない場合、逆ザヤ（借入金より、高い値段で売れない事）が発生するので、新築戸建てをあきらめて理由です。
今後は土地が上がり続ける事はない
昭和の1970年代や80年代、そして90年前半の高度経済成長期やバブル頃であれば、日本全国の土地という土地が値上がりした時代なら良かったとしても、今は、そんなことはあり得ません。
日本全国で限られたほんの一握りの1部を除き、土地が自然に上がる事は無い前提で考えるべきだと思います。
という理由で、新築戸建ては、諸々の希望する物件が無かったからやめる事にしました。これか結果的には大正解で、とても良い判断だったと思っています。
土地購入と注文住宅を止めた理由は？
これも私の都合ですが、当初の予算を完全にオーバーしている土地ばかりで、そこに注文住宅をもし建てるとなると、これは絶対に無理でした。
いや、駅から徒歩20分、30分も離れた場所で、バス10分とか、多少の不便な場所の土地ならそこそこでしたが、やはり駅近くの便利なエリアや海近くはまさにバブルでした。
せっかく、湘南の藤沢や鎌倉、茅ケ崎のエリアなら、やはり海が近く、なおかつ駅も近い、というエリアは大人気でしたので、当然と言えば当然です。
妥協して不便な場所で、無理せず土地を購入する事も考えましたが、さすがの不便さは生活もままならず、いつか売るときに売れない可能性もあったので、あきらめました。
中古住宅を購入、リノベした理由
ある日、土地購入を目的にネット検索サービスでで良い土地を探していたら通常の土地の検索方法に「古い家屋付き」という「チェック印」で検索する方法を知りました。
その土地の値段を土地の面積や広さ、駅からの距離、エリアで計算すると、妥当と言えば妥当ですが、驚いたことに「築20年の戸建て」の費用が「0円」として土地だけの値段で手に入る方法を知りました。
もちろん、古い戸建てにそのまま住むことはできないので、リノベーションする事は絶対に必要ですが、それでもざっと概算で見積もっても1000万円程度で何とかなるだろうと予測しました。
古い戸建てを「0円」で手に入れた方法
結果として、新築戸建てを購入するより、古い戸建てが付いている土地の購入でリノベーションする方がかなりお得で、希望する良いエリアの理想的なマイホームが手に入れる事が出来る可能性を感じました。
詳しいカラクリは別のページで詳しく書きましたが、日本では、新築戸建ての戸建てを100％として、1年ごとに、資産価値が減り、20年後くらいに価値がゼロという資産計算方法があるのです。
つまり、築20年の古い戸建ては「リノベーションする必要」はありますが、土地だけの費用だけで、戸建ても、つい来るという事です。それも駅近くの良いエリアの土地が売りに出ているのです。
古い戸建ての価値はゼロ
逆に言えば「古い戸建て」を、もし仮に壊す場合、それなりに費用が必要で、ざっと300万から500万円くらい必要だったりします。
持ち主的には、戸建てを壊すにも費用負担がある訳です。
土地だけを売りにだして、古い戸建てが付いているので、新築戸建てを建てるのも良いですが、その場合は既存の建物を購入した人が壊してね、というメッセージなのです。
あるいは、土地を売りに出しているけど、もし古い戸建てを気に入ったら、リノベーションして勝手に住んでも良いですよ、という事かもしれません。
どちらにしても、真っさらな土地を売っている方法以外に、古い戸建て付きの「土地」が売っている方法があり、私はこの方法で、「土地購入＋古い戸建て付き」を探す事にしました。
この方法を知るまでに時間が必要で、ようやく辿り着く事ができたのですが、実はここからが大変でした。
中古住宅の物件探しが大変だった
まず、「古い戸建て付きの土地」を探す場合、圧倒的に件数が少ない事が分かりました。そして、ネットの検索サービスでは普通の検索方法ではヒットがしない事も分かりました。
検索してヒットした結果の土地物件は、実はほぼ同じ物件で、どの検索サービスでもヒットする同じ内容の物件だったことも知りました。
つまり、検索結果に出てくる物件は、売れ残りしかなく、魅力が乏しいつまらない物件かかなり割高感がある物件、つまり駅から遠いとかの物件でした。
良い物件は非公開物件に限る
結果として、良い物件は表には出てこない事を利しました。
つまり裏で取引がされる「非公開の物件」がある事を知りました。
他のページで詳しく書きましたが、非公開物件が生まれる理由は売主の都合ですが、とても納得するものばかりです。
非公開物件が良い物件が多い事も分かり、先に売れてしまう当然だと思いました。であれば、私も非公開物件を探すしかない、という事で専門サービスを利用しました。
非公開物件を探す方法について、詳しくはこちらで書きました。
非公開物件サービスを利用するメリット
まず、複数の不動産会社に眠る情報を一斉に知る事が出来ました。
個別に一つ一つの地元の不動産会社を回ったりする手間や時間、労力が減ったことを大きなメリットで効率的に良い物件を探す事が出来ました。
※非公開「物件情報」をゲットするなら非公開物件を専門に紹介してくれる「家探し」サービス
※マイホームのイメージを知りたいなら複数ハウスメーカーからオリジナル間取りの提案があるサービス
※自分に合うリフォーム会社を探すなら土地探し、間取り・見積り作成を同時進行で依頼できるサービス
予算や場所、イメージ等の自分好みの希望を伝える
希望を先に伝えると、後は不動産会社の担当者が数多くのツテや方法で、物件の情報が出てくるのを自宅で待つだけでした。
とは言え、私もネット検索サービスや地元の不動産会社を回ったりしていました。
結果として、この非公開物件の探してくれるサービスを利用した事で、今、住んでいる私のマイホームの物件に辿り着く事ができました。一気に加速した感じがしました。
私が探していた「築20年の戸建て付き」の土地だけの費用で、駅近くで、海が近くで、立地もよく、少し高台で見晴らしも良い、物件に辿り着く事が出来ました。
もちろん、費用は土地だけの費用で、戸建ての費用は「ゼロ円」でした。リノベーションの前提です。
中古住宅＋リノベのメリット
中古住宅をリノベーションする前提で、土地探しの段階からリノベーション会社にも一斉に依頼をして、見積もりや間取りの提案を受けました。
リノベーションする事で自分好みの間取りや部分的にセルフリノベしたい事も伝え、自由にリノベする事ができたことは大きなメリットです。
結果として、土地の購入の費用とリノベーションの費用を足しても、トータル的なコストは新築戸建てを購入するより遥かに抑える事ができ、なおかつ、良いエリアの物件を探せた事も大きかったです。
そして、一部は家族でセルフリノベする事もしましたので、家づくりの楽しむことができた事も良い思い出になっています。
コスト的にも余裕がある事で、気持ち的にも精神的にも日々を楽しむ事ができてので、湘南ライフを満喫する事が出来ています。
これも非公開物件を探す方法で、効率的に良い物件を探す事ができた事が大きかったと思います。
中古住宅＋リノベのデメリット
逆に言えば、土地や戸建ての「物件探し」は大変だったことがあります。
もし非公開物件を探す方法を知らなかったらと思うとゾッとします。おそらく自分だけでは辿り着く事ができなかったでしょう。
それから、家探し、土地探しだけでなく「リノベーション工事会社」選びも苦労しました。
やはり専門サービスを利用して、一斉に依頼をして、予算や間取りの提案を受けました。
リノベーション工事会社を選ぶコツ
その中から、何社かと面談を繰り返し、リノベーション工事会社にも訪問をしたりして、1社に絞り決めましたが、この訪問する方法は良かったと思っています。
つまり、何百万円もの内容の工事を依頼するのに、その会社に一度も訪問をせず、webサイトや資料、担当者だけで決める事はきっと失敗します。
あえて、アポなしで訪問をお勧めします。
突然、リノベーション工事会社を訪問し、整理整頓が行き届いているいるか、トイレは綺麗か、担当者の態度はどうか、などなど、チェックをする事をお勧めします。
詳しくはこちらで書きました。
中古住宅とリノベーションをお勧め！
これからの時代は「中古住宅」物件のリノベーションになると予測しています。
私の勝手な考えですが、世の中の情勢から考えても、大工さんの人手不足や資材の高騰、金利の上昇など考えると、新築戸建ては古いしカッコ悪いと思います。エコでもないですし。
湘南に移住して、湘南に住む事を選ぶのなら、あえて中古住宅を購入し、楽しみながらリノベーションする事をお勧めします！
湘南こそ、リノベーションする事については、下記に詳しく書きました。
戸建て物件は非公開物件が重要
重要なことですので、再度、書きますが、中古の戸建てや土地情報の良い物件の探し方は、所詮、素人レベルでは良い物件は手に入らないという事です。
どれだけ、地元の不動産会社やネット検索サービスを毎日チェックしても無理なものは無理なんです。
その理由として、一般のユーザでは検索ができない仕組みがあり、いわゆる、非公開物件を探す方法でしか、良い物件には辿り着く事ができません。
これは間違いないことです。私も散々、苦労して、2年近く、毎週末、新聞広告チラシや不動産会社の回りましたが、全く良い物件は出てこなかったです。
本当に大変でした。もう一度やれと言われてもきっとノイローゼになるだろうというくらい、嫌でした。
非公開物件を探す方法が成功への近道でおススメ！
結果として、非公開物件という物があり、その物件を手に入れるには、専門サービスを利用する方法しかない事を知りました。
私が利用したサービスはこちらです。詳しくはこちらで書きました。
タウンライフ家探しサービスは、とにかく無料で全国の不動産会社から非公開物件を探して提供してくれるサービスです。
自宅に居ながら、良い物件の情報が手に入りますので、その中から選別をすることだけで良いのです。
多くの不動産会社や住宅展示場のハウスメーカーの担当者に毎回、同じ説明をして、何回も出向く必要はないのです。ストレスも全くありません。
そして、間取りの提案や資金計画などの相談にも乗ってくれます。例えば、単純に希望する湘南エリア、各地域の戸建ての相場観を知るためだけでも利用してください。
全く損はしないと思います。その情報の中で選別し、良い物件だけに絞り、現地に訪問したり、調査を進める事で良いのです。
私も利用したのでおススメ出来るサービスです。
まとめ＆結論はこれ！
今日のブログでは、私が中古住宅を購入し、リノベーションした理由として、その経緯を細かく書きました。
最初は新築戸建てが良いと思っていましたが、色々とあり、結果として、古い戸建て付きの土地を購入し、リノベーションをしました。
重要な事は、物件を探すにしても、リノベーション工事会社を探すにしても、多くの情報を得て、その中から、選別、判断をした事です。
それは、無料の専門のサービスを利用したことで、効率的に良い物件を探す事ができただけでなく、時間や労力、ストレス面を軽減するメリットもありました。
私がこのような「家探し、非公開物件を検索専門サービス」を利用するまで2年もかかりましたが、最初から利用していたら、どれだけ苦労せずに済んだかと思います。
ぜひ、皆様には利用して欲しいです。マイナス面はなく、プラスばかりの良いことだらけのサービスです。間違いないです。
湘南に移住したいと思ったら
いつか「湘南に移住したい」「マイホーム」を手に入れたいなら、湘南の「家探し」は、世に出ていない戸建て物件を「誰よりも先に」ゲットすることが重要です。
私も利用したサービスです（どれも無料で利用ができます）お勧めします！
