こんにちは。
湘南が好きで移住するも新築は理想から遠く
非公開物件の古家付きの土地を購入、リノベした
「湘南移住 & 家探し」実践ブログのジョウです
さて、一般的に「住宅」の戸建て費用はどうやって決まるかご存知でしょうか？
この記事では新築、中古にこだわらず一般的な「戸建て」の価格の要素を分解し、どこにどれだけ費用が必要なのかについて紹介します。
記事を読み終えると、住宅の戸建てはどの費用がどれだけ必要になるかが凡そわかります。
今後、新築や中古の住宅戸建ての購入の際に費用感として悩むことなく、およその相場感をイメージする事ができます。
また、湘南移住や中古住宅の購入後のリノベーション（リフォーム）する、しないに関わらず、ぜひ一度は知っておくと良いと思います。
この記事のポイント！
以下のような人におすすめ！
- いずれは賃貸ではなく新築や中古の住宅戸建てを購入したい
- 戸建ての購入に失敗したくない
- 住み替えやリノベーション、移住を考えている
土地や新築戸建ての価格の決まり方
先ずは、土地や新築戸建ての価格の決まり方について説明の前に重要なことお話します。
時間をかける必要がある
マイホーム（戸建て）を手に入れることは間違いなく人生で一番高い買い物になるでしょう。
そして、おそらく一生に一度あるかないかの経験でしょう。
2、3度という人ももちろんいますが。
誰もがみな最初の経験（初心者）で「結局いくらが必要か分からない」と不安だと思います。
マイホーム購入は近くのスーパーで買い物する事と同じとは言いません。
服や家電、車の購入、飲食店や宿泊施設を選ぶ際には散々悩んで、口コミを調べますよね？
マイホームの購入は、それこそお試しをしたり第3者の意見を聞いたり時間をかけ悩むべきです。
いや、それ以上にもっと時間をかける必要があります。
購入の桁も違えば、関係する期間が30年やそれ以上に影響があるからだけでなく
日々の生活に関わる重要な事だからです。
半年や1年、3年や5年も悩んだり、探し続けることも必要です。
勢いでマイホームを購入は必ず後悔します。
戸建ての購入とは
まず新築や中古に関わらず一戸建てを購入する際に必要なお金の基本的な部分を分析します。
戸建ての購入って、実際に何にどれくらいの費用が必要なのか？
どこを重要視するべきか？
ムダを省く方法や他の選択肢はあるのか？
について説明します。
そして、本当に気に入った場所、理想の家を購入するにはどうすればいいのか？
について紹介します。
購入時に必要な費用は3つ
大きく全体の戸建ての費用は3つに構成されます。
それは、土地費用＋建築費用＋その他＝全体の購入費用です。
- 土地費用＝土地を購入する費用
- 建築費用＝家を建てる建物、建築費用
- その他＝諸手続きに関する費用
その他には細かい、保険費や引っ越し費用、賃貸利用費用などキリがありません。
これらを全て「その他」に含んで考えることが多いです。
土地の価格はどうやって決まる
まず、戸建て購入の一番の割合を占める土地の費用はどうやって決まるかご存知でしょうか？
土地価格は、周辺の土地相場が基本となります。
土地の相場は本来は国の統計や発表する「固定資産税評価額」や「路線価」、そして「公示価格」などから決まります。
通常は、その土地の坪単価（1坪は約3.3平米）があり、例えば、その土地のエリアの相場が坪50万円の地域であれば、その周辺一帯エリアの土地は坪50万円を基本として計算されます。
戸建ての敷地が40坪とすれば坪50万円の敷地だと土地価格だけで40坪×50万円＝2,000万円となります。
土地の坪単価は国内の景気や地域のブランドや人気具合により変化しています。
「人気」とは難しいのですが、買いたい人が多くいれば人気は上がり、買いたい人が少なければ人気は下がります。
時期や世の中に景気なども大きく影響されます。
湘南エリアの土地価格は？
湘南エリアの2022年4月現在、土地価格は上昇基調、坪単価は去年よりも上がっているエリアが多いです。
エリア外から流入が続く
ここ数年の情報として、湘南エリアに神奈川県の県内や東京を含む首都圏（埼玉県や千葉県、山梨県等）などから流入が多くあります。
ちなみに、1年程前の2021年のニュース記事ですが
2019年から2020年にかけて都内から転出・移転先が
全国でこの湘南エリアの藤沢市が増加数として最多だったようです。
引用です。
総務省の人口移動報告（外国人含む）によると、２０年に２３区から転出した人は３６万５５０７人で、１９年より２万１０８８人増えた。都からの転出増が最多の藤沢市には２９７５人が移り、１９年比で７１３人（３１．５％）増えた。同県鎌倉市、茅ケ崎市も約３０％増。東京都三鷹市など２３区西への転出者も多かった。
東京新聞、webサイト記事より
土地は条件によって変わる。土地が上がる要因は？
とは言え、同じ地域、エリアでも土地の価値が上がる要因は他にもあります。
いわゆる付加価値要素があれば人気は更に上がります。
- 公共施設や役所等に近い（警察署や学校、図書館、公民会等）
- 公園が近い（借景で緑が多いとプラスです）
- 駅や商業地に近い（近すぎるとデメリットでもありますが）
- 土地が角地である（2つの面が道路に接している）
- 南向き面である（日当たりが良い）
- 前面道路が整備され広い（駐車場があると更に良い）
- 区画整然とした住宅街にある（人里離れた土地ではない）
- 眺望が良い（見晴らしが良い）
- 地型が整形である（四角である）
- 河川や海から離れている（一定の距離があると良い）
- 低地ではない（水害等のリスクが低い）（※湘南は海近くが人気の場所もあります）
- 将来的に人気が出る場所
ちなみに、ここ湘南エリアでは最後の大型開発として
JR東海道線の藤沢駅と大船駅の中間地点あたりに新駅が誕生する予定があります。
詳しくはこちらで書きましたので参考にどうぞ。
土地の価値が下がる要因は？
メリットの逆の事がそのままデメリットにもなりますが、具体的には次のような場所は人気が下がると言われています。
- 駅や商業地から遠い（徒歩30分以上くらいでしょうか）
- 北向き面である（北向きも良い場合もあります）
- 不整形である（四角ではないが、良い場合もあります）
- 前面道路の道幅が狭い（車が入れるかどうかでしょうか）
- 水道、ガス等のインフラ設備が引き込めない（別途費用が必要な場合もあります）
- 日照・眺望・通風が悪い（日当たりは1日中でなければ良い場合もあります）
- 嫌悪施設(墓地、高圧線、汚水処理場等)がある
- 公園や駐車場の近く（騒音の可能性）
- 学校や保育園、商業施設の近く（騒音の面ですが、良い場合もあります）
- 幹線道路、大通り道路の近く（車のエンジン音、ブレーキ音や排気の匂い）
- 低地である（水害のリスクが高いとされます）
- 河川や海から近い（一定の距離があると良いのですが）
- 湿気が多い（湘南エリアは特に湿気が多いです）
- 飛行機、ヘリの音、基地の近く（湘南エリアは飛行機の通り道だったりします）
- 電車の音（線路の近くは良い場合もあります）
一概には言えませんが、最後は買いたい人がどう考えるかです。
デメリットも個性として特徴があると思えばプラス要素になります。
建物・建築費の決まり方
建築費用は、戸建ての購入全体の費用の変動できる可能性が大きい部分です。
基本は新築25年から30年の建物の価値（価格）はゼロと査定されることが多いです。
つまり、新築で2,500万円の建物の価格だったとしても
築1年目に2,400万円と毎年10％減価償却され、築2年目に2,300万円となり
最終的に築25年目でゼロ円と査定されていきます。
築30年以上の建物で特にリフォームやリノベーションをしていない物件が売り出している場合
基本は土地費用のみの場合が多く、建物（古家あり）の場合
建物を壊す壊さないの費用はどうなるのか確認が必要です。
建築費は一番、難しい
次に、新築の戸建て、建物の指標として「坪単価」という言葉があります、
坪単価で50坪の建物を2千万円で建築すれば2千万円、割る、50坪で坪単価40万円となります。
坪単価はグレードと言えば良く聞こえますが、
例えば、大手のハウスメーカー等では坪単価60万円～70万円と言われますが、実際に工事する会社の担当まで何社も間に入っていることがあります。
注文住宅やデザイナーズ・ブランドになると100万を超える場合もあります。
これは設計料やブランド価値が付加されていることもあります。
坪単価にグレードがある
逆に、坪単価35万円～40万円は主にローコスト住宅は間取りを抑え
廊下や収納がないこともあったりします。
資材や什器のグレード、間取りや広さにもよるので、一概に比較することは難しいですが。
更に坪単価は「本体工事費」 ÷ 「建物面積」で計算されますが
大事な事は、本体工事費に何が含まれている？建物面積は延床面積でいいのか？という点です。
要はお得感を出すための工夫次第で、どうにでも数字は変わるので注意が必要です。
コロッと数字をそのまま信じないようにしましょう。訓練が必要です。
諸手続き費用
最後に建物でも、土地でもない費用が全てここに入りますが、全体の購入金額の5～13％程度と言われています。
例えば、建築デザインの設計料、仲介手数料、火災保険等、引っ越し費用、
仮住まい用の賃貸の利用費用などキリがありません。
しかし、5000万円の10％とは言えば500万円程ですので大きいです。
国産の新車を数台も購入できるほどの費用です。細かく確認する必要があります。
「土地や新築戸建ての価格の決まり方」まとめ
今日のブログでは、一般的な土地や新築戸建ての価格の決まり方を説明しました。
先ずは、土地や建物の坪単価で相場感を知る事が大事です。
後悔しないように徹底した情報収集や比較検討、プロの意見を聞きましょう。
分からない事で何だか難しそうだからという理由で目をそらしてはいけません。
近くのスーパーで食品を買う際も価格の違いや物を見て吟味したり
家電量販店で家電の性能や価格など何度も検討するのと同じです。
土地も建物も情報収集し、物を見て比較して、正しい判断ができるようになるためにじっくりと時間をかけましょう。
多くの人は当たり前ですがマイホームは初めての経験の方が多いと思います。
初めてでわからない事だらけだからこそ思考を止めるのではなく、納得するまで後悔しないように考えましょう。
湘南に移住したいと思ったら
もし、本気で湘南移住、マイホームを探したいと思ったら、次のページを参考に。
