こんにちは。
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湘南が好きで移住するも新築は理想から遠く、非公開物件の古家付きの土地を購入して、リノベした「湘南移住 & 家探し」実践ブログのジョウです。
さて、ここ湘南エリアは「駅近く」よりも、景色や高台、住所、町名のブランドで「人気がある」「なし」の違いがあり、土地の値段が大きく変わってくる特殊なエリアです。
逆に駅から遠く離れても、結果、海に近くなったりするからです。都内では考えられない異常なことが起きるエリアです。
湘南に移住する前に知っておいて欲しい湘南の住宅事情を紹介をします。
この記事のポイント！
以下のような人におすすめ！
- 湘南に移住したいが戸建てか土地、注文住宅か悩んでいる
- 湘南地域の住宅事情や物件の各事情について知りたい
- 新築戸建て以外にリノベーションすることもありか？
湘南の各物件ごとの事情
まずは湘南エリアの全体の各物件の概要から説明します。ざっと全体の住居の構成は次のようなイメージです。
- 一戸建て（全体の45％）
- 低層、中層マンション（全体の25％）
- 2階建て程度の賃貸アパート（20％）
- その他（別荘等）（10％）
おそらく正確な数字を取ってはいませんが、戸建てが圧倒的に多いです。
次にマンションですが、4階建て低層マンションや中層のマンションは多少はありますが高層のマンション（20階建て以上）はほぼないです。あっても数えるくらいです。
最後にアパートありますが、海よりや駅から離れるほど多いです。都内や全国の地方都市と若干構成が異なるかもしれません。
湘南の賃貸アパートの事情
湘南地域には古いアパートもありますが、都内に比べて少ないです。湿気が多いこの地域は、やはりある程度の年数が経つと厳しい気がします。
海に近い物件のアパートは意外と多くあります。サーファーの方等には人気がありますが、なかなか空きも出ないのでかなり古い物件でも人気が高い状態が続いています。
サーファーや海が好きな人達にとっては、どれだけ古くても一度、住むと移動、転出が少ないという事情もあるようです。
湘南のマンション（賃貸、分譲）の事情
マンションの物件は賃貸、分譲ともに少ないです。建物の棟数が少ないので都内に比べたら圧倒的に物件数は少ないです。
驚くほど少ない事には理由があり、新築の分譲マンションは年に数棟程しか販売がないのはもうこれ以上の大型の新築マンションの販売はないのではと噂されているくらいです。
高層マンションが建てられない
理由は地盤の関係や土地の規制もあり、高層マンションが建てられる地域が「ほんの少し」に限られている、という事情があります。
ですが、最近のニュースで辻堂駅にタワーマンションが建設されるニュースが飛び込んできました。詳しくはこちらで書きました。
都内同様に、ここ10年近く、新築マンションは相当な人気があり、ほぼ早い時期で完売しています。ちなみに、JR東海道線に藤沢駅と大船駅の中間地点あたりに村岡新駅の予定があります。
何も計画はありませんが、高層マンションが建築されるか今から期待されいます。
湘南にマンションが少ない理由
ところで、何故、湘南エリアにマンションが少ないのか？それは、湘南では都内に比べてまだまだ土地が多少はあるからです。
つまり、圧倒的にマンションが少ないのは、土地があるので戸建てを立てても結果、全体の販売（購入）する費用がお安くなるからです。
湘南の戸建てとマンション価格比較（参考
おそらく、新築の戸建ては場所により、ピンキリで、広さや間取りを無視して3,500万円程度から普通は6～7,000万円程度で、たまに海近くは1億円越えという感じです。
新築のマンションは、駅近くとか広さ、間取り、階数を無視してざっと5,000万円から階数により7～8,000万円程度でという感じでしょうか。
つまり、戸建てとマンションの値段の幅的には、ほぼ同じ程度だと思います。ここ湘南エリアでも不思議な事が起きています。
昔は、戸建てが無理なら、せめてマンションでも、という風潮がありましたが。今や飛んでもない、逆に高値でマンションが人気です。
都内のマンションと戸建て事情として
都内は土地が少ないので、土地（戸建て）の値段が高騰しました。その結果、上に戸数を数量が稼げるマンションが良くバブル前後（1980年後半頃）から乱立しました。
バブルの当時は戸建てが7～8000万円だとすれば、マンションは3～4000万円程度でした。
ですが、いま2020年代はそうは行かず、都内の新築一戸建ては1億円前後となり、逆にマンションが高騰し、軽く1億円を超えたというニュースもあります。
こちらも不思議な事が起きています。
湘南は厳しい規則や制限もある
また、建築に関する厳しい規制や制限があります。ある高さのマンションは限られた地域にしか建てることができません。
もともと湘南は避暑地として発展した経緯があり別荘も多く残っていたりしたので、住民同士の地域協定が厳しい地域です。
お隣さんが気になるようなら下記のサービスがオススメです。
高層マンションは土地が少ないから
規則が厳しいという背景もあり、その結果、ある程度の高さのマンションが建てることができる土地はもう残っていないとまで言われています。
という理由から中古マンションも人気があります。戸数が少ないからです。ずっとです。そして、今後も続くでしょう。
逆に言えば、相対的に全体の価値が上がる可能性が高いとも言えますが。
今後も高層マンションは厳しい
駅から離れた地区で工場や施設などの跡地、畑や緑地に今後、マンションが建つ可能性はありますが、厳しいかもしれません。
他の理由として、地域の協定や自治体の規制が厳しいというのもあります。ある地域ではマンションが建つ建たないでずっと揉めている地域もあります。
厳しい地域毎の住宅協定がある
湘南地域では、都内では考えられないほど、地元の繋がりや結束があり、地域協定というものがあったりします。建物の高さ制限も厳しく決まっています。
戸建ての塀や外観、リフォームをして何か目立つようなことがあるとすぐに地域の組合や自治会に報告が行くこともあったりします。
目立つことをすると、直ぐにクレームが入ったりします。怖いと言えば怖いですが、地域に入り込めば、それはそれで逆の立場として言うと、皆でこの地域を守る意識が高い事がわかります。
地域を守る意識が高い
自分たちが住む地域を守ることが、自分の土地や建物、家族や周りの人間を守ることにもなるという意識があるのだと信じています。
景観も地元のブランドを守ることも含めて良い意味でそれが地元を守ることに繋がっていると思います。
湘南の賃貸・公団（UR都市機構）の事情
賃貸のマンションでも、意外と探せばUR都市機構の物件があったりします。ここも他のマンションと同様に人気ですが、毎年2月か3月頃になると一斉に物件の空きがでます。
おそらく転勤や移転などの時期が重なるので、その時期は、日々、毎日のように変化があります。
入居の審査、条件がある
URは、ある条件を満たす人は無条件で、敷金や礼金も優遇されるのでこまめにチェックすると良いです。URは意外と良い場所にあります。
購入すると大変な価格のマンション物件を普通に賃貸で入居、借りることができたりします。駅近くや10階以上、角部屋、海が見える、富士山も見える、という物件も格安で入居（賃貸）できたりします。
根気強く探すことと、あとはタイミングです。
湘南の戸建て（新築、中古住宅）の事情
ざっくり言うと、都内23区より安めですが、場所によっては人気も高くその人気の高さがずっと高止まりしている感じがあります。
ここ数年は、テレワークなどの事情で、都内からの移住者も多く新築はあっという間に売り切れます。広告が出る前に完売することもあります。
いえ、正確には非公開物件が裏では溢れています。お勧めは世に出ていない非公開物件をいち早くゲットする事です。
非公開物件をゲットする方法
新築戸建ての購入は注意が必要
新築戸建ての購入の基準は何ですか？価格ですか？間取りですか？立地ですか？デザインですか？どれも今だけならそれで良いでしょう。
売りたいときに売れるか？
新築戸建ての購入の基準は売りたいときにいつでも売れるかです。もしくは「20年後、30年後」に販売（転売）が出来るかが重要です。
つまり、その立地や建物の質が重要だったりします。
藤沢の某社の新築戸建て物件は注意が必要
藤沢周辺で有名な某社（住宅販売会社）はとにかくデザインがかっこよく見せる事に熱心で値段もそこそこで皆に人気があります。
ですが、とにかく強引で、しつこく、営業マンの質も悪く、地元ではよくない噂もあります。つまり、買ったら最後、何も保証やサービスもなく、その後、売りたいときに売れるか？
と言うと、まず難しいという物件が多かったりします。いやきっと売れないでしょう。注意してくださいね。
一部の中古住宅は人気がある
とは言え、一部ですが、中古戸建て物件の人気も高いです。最近では藤沢駅周辺から、駅から離れるほど、多くの空き家が目立つようになりました。
これは狙い目です。全ての中古戸建てが良いとは言いません。元の販売された時期や戸建てを建築、販売した会社、住宅メーカーの質にもよります。
つまり、藤沢でも有名や住宅の販売会社の質はペラペラで最低限の設備でよくないです。おススメは出来ません。
おそらく20年もすれば、中古で販売は難しいと思います。
中古のおススメ物件はこれだ！
おススメは、やはり注文住宅で建てた20年前の戸建て物件です。しかし、本当に良い物件は少ないです。
どうやって優良な中古物件にたどりつけるかがポイントです。やはり、お勧めは、非公開物件をゲットするサービスを利用することです。
こちらに詳しく書きました。ぜひ参考にしてください。
湘南の土地（条件あり、なし）の事情
湘南地区は、海沿いということもあり建物の痛みが早く激しいです。
中古物件が出回るより、先に更地にして新築戸建てとして販売する場合が多いです。
湘南（藤沢・鎌倉・辻堂・茅ケ崎）地域では古い家屋を直ぐ壊してしますのです。
別荘地の住宅は更地になる
古くからの地主や大型の物件、別荘地域もあります。100坪以上の物件もザラにあります。都内ならその広さで3件は建ちそうです。
何らかの理由で、一つの家を更地にして売り出すことも多いです。もともと1つだった戸建てを取り壊し、30坪程度の広さに整地され、
戸建てとして3つ4つの新築棟に切り売りして販売していることが普通です。狭小地や変形の土地もあります。
これもあっという間に売り切れます。不動産会社が広告を出す前に隠れた人気物件はあるようです。
この辺りは、やはり地元の不動産会社にしかない、非公開物件があるので、要チェックです。
湘南でおススメ「中古物件＆リノベ」
湘南の住宅事情を説明しましたが、結果として私のオススメは中古住宅の購入です。
湘南の住宅では土地によっては設置道路面や諸々の理由などで再建築が難しく、リフォーム、リノベーションするしかない物件もあります。
物件やその地域次第ですが、それはそれで人気が高いです。
成功の秘訣は非公開物件をゲットする
その場所が人気の地域にも関わらず同じ地区の一般の新築物件よりかなり安い中古物件も出回ります。
ですが、あっという間に売り切れたりします。おススメは、この土地の中古物件付を購入し、リノベーションするという方法だと思います。
実は私もこの方法で戸建てを購入しました。
湘南で家探し、家づくりは大変
私は都内から湘南に移住、古い中古戸建付きの土地を購入しリノベーションして今に至っています。湘南で「家探し、戸建て・物件探し」は本当に大変な思いをしました。
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という点です。多くの利用者が絶賛しているので気になってはいたんですが、これは便利です。ぜひ皆様にも湘南の家探しや家づくりの際は「タウンライフの家づくり」参考にしてください。
タウンライフ家づくり公式HP
土地、ハウスメーカー、工務店等から提案してもらう事ができます。
中古のリノベーションはメリットが多い
実は価格面では圧倒的にメリットがあります。時間や余裕があるのでしたら、自分好みにリノベーションする楽しみにがあり
湘南地域に移住するのであれば一番の贅沢な楽しみだと思っています。もちろん、全ての中古物件が良いとは思いません。
基礎（耐震性能）や土地、建物の状態のチェックは必ず必要です。プロと相談し、購入とリノベーションする事が必要です。
このリノベーションするメリットについては別途、記事を書きます。ご期待ください。
湘南の住宅事情についてまとめ
今日の記事はいかがでしたでしょうか？湘南地域に移住する前に、湘南地域の住宅事情について様々なパターンについて移住者の目線で知っている情報を書きました。
住宅や土地の専門家ではないので、客観的な一つの意見としてお読みいただければ幸いです。今後、湘南地域に移住を検討している方の何かの参考になればと思います。
湘南の特殊な住宅事情
湘南地域は都内と同じように見えて、実は地域によって様々な変わったルールがあったりします。
駅から遠くに離れるにも関わらず道路向こうの住所の方の土地が圧倒的に高いなんでことは当たり前です。
とは言え、都内違う良い面としては、周りも皆、移住者ばかりです。
時期は違えど、ほぼほぼ皆が都内や異なる地方から来た人たちばかりなので、馴染みやすいと言えばそうかもしれません。
湘南を移住先に選んだだけあって、皆とは言いませんがどこかフレンドリーで、海が好きだったり、アウトドアのスポーツをやっていたり、開放的で明るい、おおらかな人達が多い気がします。
人それぞれで合う合わない、と言えばそれまでですが、湘南が好きで楽しんでいる、という変な一体感はあるような気がします。
最後に重要な事なので改めて紹介します。
湘南での家づくりや家探しは、本当に必要な「間取りプラン」「資金計画」「土地探し」を無料でゲットできる「タウンライフの家づくり」サービスをお勧めします。
湘南で人生を楽しみましょう！
